Zweitwohnsitz in Österreich: Wann du dort Steuern zahlst

Stell dir vor, du kaufst eine kleine Wohnung in Kärnten. Zwei Wochen im Sommer, eine im Winter, ab und zu ein langes Wochenende. Den Rest des Jahres steht sie leer.

Klingt harmlos. Steuerlich ist es das nicht.

Österreich schaut nämlich nicht darauf, wie oft du da bist. Es schaut darauf, ob du eine Wohnung hast, in die du jederzeit gehen könntest. Hast du eine, wirst du dort unbeschränkt steuerpflichtig.

Hinter dem sperrigen Wort steckt etwas Einfaches: Österreich will dann Steuern auf alles sehen, was du verdienst. Weltweit. Dein Gehalt in Deutschland, deine Mieteinnahmen in Hamburg, deine Dividenden aus der Schweiz. Alles.

Der österreichische Spitzensteuersatz liegt 2026 bei 55 Prozent, und man ahnt, wohin das führt.

Dass die Nutzungsdauer dabei keine Rolle spielt, hat der Verwaltungsgerichtshof im März 2020 entschieden: Es zählt, dass du über die Wohnung jederzeit verfügen kannst – eine Mindestnutzung verlangt das Gesetz nicht.

Es gibt aber einen Ausweg: Er steht in einer Verordnung von 2003 und funktioniert gut – wenn du ihn kennst.

Sie heißt Zweitwohnsitzverordnung, und erfüllst du drei Bedingungen, löst deine österreichische Wohnung die Steuerpflicht auf dein weltweites Einkommen gar nicht erst aus.

Erstens: Dein Leben findet woanders statt, und zwar seit mehr als fünf Jahren. Gemeint ist der Ort, an dem du tatsächlich lebst – wo du arbeitest, wo deine Familie ist, wo deine Freunde sind, wo du zum Arzt gehst. Im Amtsdeutsch heißt das „Mittelpunkt der Lebensinteressen“.

Zweitens: Du bist höchstens 70 Tage im Jahr in der Wohnung, gezählt pro Kalenderjahr.

Drittens: Du schreibst mit. Über die Nutzungstage führst du ein Verzeichnis, und das verlangt die Verordnung selbst – es ist keine Praxis der Finanzämter, sondern Teil der Regel.

Sind alle drei erfüllt, bleibt dein Einkommen aus Deutschland oder der Schweiz für Österreich uninteressant, und die Wohnung darfst du trotzdem behalten.

Nicht die 70 Tage. Das Verzeichnis.

2015 hat das Bundesfinanzgericht entschieden: Fehlt es, ist die Begünstigung weg. Nicht gekürzt, nicht anteilig – komplett. Selbst dann, wenn du in Wahrheit nur zwanzig Tage dort warst und es beweisen könntest.

Immerhin ist das der einzige Punkt, den du vollständig selbst in der Hand hast.

Noch ein Stolperstein: Wer seinen Hauptwohnsitz vorzeitig nach Österreich zurückverlegt, verliert die Begünstigung rückwirkend – die fünf Jahre sind keine Formalie.

Hier lohnt es sich, zwei ähnlich klingende Begriffe auseinanderzuhalten.

Unbeschränkt steuerpflichtig heißt: Österreich besteuert dein Einkommen aus der ganzen Welt. Beschränkt steuerpflichtig heißt: Österreich besteuert nur das, was aus Österreich selbst kommt.

Die Verordnung schiebt dich von der ersten Kategorie in die zweite. Sie macht dich nicht steuerfrei.

Was das praktisch bedeutet: Vermietest du die Wohnung, wenn du nicht da bist, zahlst du auf diese Mieteinnahmen österreichische Steuer. Verkaufst du sie später mit Gewinn, fallen 30 Prozent auf den Gewinn an. Hast du die Wohnung schon vor dem 31. März 2002 gekauft, sind es effektiv nur 4,2 Prozent.

Vermieten kann sich lohnen, aber rechne es vorher durch, statt es nebenbei zu entscheiden.

Darfst du als Ausländer überhaupt kaufen? Wenn du aus Deutschland, Österreich, einem anderen EU-Land oder der Schweiz kommst: ja, du bist Österreichern gleichgestellt. Meist reicht eine kurze Bestätigung der Behörde, dass keine Genehmigung nötig ist. Kommst du von außerhalb der EU, brauchst du in fast jedem Bundesland eine echte Genehmigung. Die Regeln macht jedes Bundesland selbst – neun Länder, neun Regelwerke.

Darfst du die Wohnung als Zweitwohnsitz nutzen? Diese Frage wiegt schwerer, und sie hat mit deinem Pass nichts zu tun. Jede Gemeinde legt fest, wozu eine Wohnung da ist – Hauptwohnsitz, Ferienwohnung, Vermietung; das nennt sich Widmung. In Tirol, Salzburg und Vorarlberg sind Ferienwohnungen streng begrenzt. Hat deine Wohnung die falsche Widmung, darfst du sie nicht als Zweitwohnsitz nutzen. Auch als Österreicher nicht.

Wer das erst nach dem Kauf erfährt, hat ein Problem, das sich mit Geld nicht lösen lässt.

Beides klärt ein örtlicher Notar oder eine Rechtsanwältin meist in wenigen Tagen. Vor dem Kaufvertrag, nicht danach.

Du willst wirklich nach Österreich ziehen. Dann hilft dir die Verordnung nicht – sie ist genau für den Fall gemacht, dass du dort eben nicht lebst.

Du brauchst die Wohnung öfter als zehn Wochen im Jahr. 70 Tage klingen nach viel, aber eine Skiwoche im Winter, Ostern, drei Wochen Sommer und über das Jahr verteilt ein paar lange Wochenenden summieren sich bei einer Familie schneller zur Grenze, als man beim Kauf gedacht hätte.

Dein Wegzug aus Österreich liegt weniger als fünf Jahre zurück. Dann fehlt dir die Wartezeit, und daran lässt sich nichts drehen.

Ob sich ein Kauf für dich rechnet, hängt an Dingen, die kein Artikel wissen kann. Wo dein Leben wirklich stattfindet. Wie oft du tatsächlich dort sein willst. Und ob vermietet werden soll.

Genau solche Fragen klären wir im Erstkontakt – kostenlos, und ohne dass daraus etwas folgen muss.

Ob die Verordnung in deinem Fall greift, entscheidet die österreichische Finanzverwaltung anhand deiner Umstände; vor einem Kauf gehört das mit einem österreichischen Steuerberater geklärt.